大馬房東王：馬來西亞包租公完全手冊
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現在大馬房市，宛如10年前的中國，20年前的台灣，
具有重大交通建設與政策優勢，投資置產要趁早！！
近幾年大馬政府陸續祭出包含“第二家園計畫”(MM2H)、第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領功能變數大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX與打造為全世界前20個適宜棲身都市等重大政策，和預期2020年完工貫穿中國、泰國、大馬、新加坡等四國的泛亞鐵路，這些重大政策與交通建設，將可創造當地就業機會與帶動當地經濟高速發展，房價自然水長船高！
值得一題，東協國家的平均春秋多在30歲下列，馬來西亞平均25.1歲，是正值最有出產力的青丁壯，“人口紅利”氣力不可忽視，加之大馬政府也訂下2020年人均年收入1萬5000美元(目前為6700美元)，和2011年至2015年GDP成長6%目標，都有助於內需市場與購買力的成長，皆都有助於房價走升。
依據最新“全世界基建投資指數”（GlobalInfrastructure Investment Index）鑽研講演，馬來西亞獲選為亞太地區第2最具吸引力的基礎設施投資市場，僅次於新加坡，全世界排名領先日本、中國及南韓等亞洲國家、更是超出美國、澳州以及英國等歐美國家。
另外，2012年馬來西亞的住宅平均價格約200萬元台幣，2013年首季房價平均年成長逾6%，首都吉隆坡也有6%的漲幅，大馬房價已經進入全世界百名排名。從房錢收益率來計算，房租收益率更擠進全世界前10強之列！
依據知名房地產鑽研網站Global Property Guide調查，亞洲東協國家房屋出租收益率名列前茅，包含印尼10.21%、菲律賓7.63%以及馬來西亞6.93%，無非只有大馬是獨一不排華地區，多元種族政策的內含與開放上，是良多東協國家沒法比擬的。
繼暢銷書“東京房主王─日本包租公完整手冊”以後，李奇悅將會帶你前進此外一個海外房市熱門馬來西亞，告知你未來大馬房市上漲的秘密？
哪裡是大馬“信義計畫區”？ “含金量”最高的房市精髓蛋黃區？
哪裡是“不打烊墾丁”？ 有世界文化遺產“懧證”的觀光投資區？
大馬第二家園(MM2H)申請方式與限制？ 國人投資大馬房市的迷思？
大馬VS.台北房市投資置產比較？亞太國家房錢排名比較？市場各類型投資工具報酬率比較？
如何隨著重大政策走挑大馬好宅？國人投資置產的前提為什麼？購屋流程、貸款、稅務等問題？
國內政策延續打房、 擁抱世界符合潮流、 站在全世界視線觀點 !!
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目錄
第一篇.東方黃金城─馬來西亞
馬來西亞房市環境與趨勢
“人口紅利”不可忽視氣力
亞太主要國家房錢排名比較
市場各類型投資報酬率比較
第二篇.投資馬來西亞房市優勢
大馬房屋實坪計算方式
大馬VS台北購屋置產比較
政策作多房市—第二家園計畫(MM2H)
第二家園計畫(MM2H)申請方式與限制
全世界主要國家投資移民限制比較
第三篇.投資馬來西亞的黃金地段
地點、價格、捷運等交通發展藏學問
隨著政策走，挑大馬增值好房
有品質的馬來西亞生活環境
投資大馬房市，出租方式分三類
亞洲各國對於房市的政策
第四篇.在地人教你大馬房地產投資術
馬來西亞房地產不怕全世界經濟變化
好的投資夥伴，與你一塊兒賺大馬財
大馬房主網與久久國際的預售案篩選流程
第五篇.東協國家的超級新星─馬來西亞(伍安琪)
大馬房市還會上漲的秘密？
旅游業昌盛，帶來人潮與錢潮
第六篇.聰慧投資屬於自己的黃金屋(伍安琪)
物超所值的馬來西亞房地產
投資大馬降低風險3要訣
投資大馬提高出租率與房錢4撇步
宛如天母、大直的滿家樂
與華人淵源深摯的馬六甲
第七篇.馬來西亞迷人的在地文化
大馬的生活點滴
當地特點美食
在地代表街道
第八篇.投資大馬房市的迷思
國人投資大馬房市必定要知道的6個Q&A問答
第九篇.大馬購屋前提、流程、貸款與稅務明細
台灣投資人在大馬置產的前提
非馬來西亞公民購屋的房價前提
國人大馬購屋流程
買賣合約稅務、貸款合約稅務、其他稅務
大馬房市投資試算表
名家舉薦
人生的曆程無比巧妙，真的很難預料
◎文∕王琇瑛（泛馬久久國際團體）
我只是一個在台灣澎湖漁村誕生的小女孩,長大後由於酷愛旅游以及交朋友，當起了導游，經營旅行社；後來，因緣際會來到了馬來西亞，在這裡,首創了我人生的第二個事業- JOJOBA SPA，更在這裡添加了第二家園計畫，這裡真的已經經是我的第二個家了。
我常告知我的朋友，我在馬來西亞沒有任何背景,沒有任何關系,只是懧真努力,就得到了來自馬來西亞官方以及許多當地朋友的支持； 我真的相信，只要堅持夢想,總會有實現的一天。 如今，我不但在馬來西亞安家落戶，投資置產，更勝利的協助數千位海外朋友在這裡申辦第二家園，投資置產。
這21年來，我在這個友善的國家，深深地體會到這是個充滿商機的投資天堂，也是一個讓年青人可以很好施展的平台。我是個台灣的孩子，從台灣動身，在馬來西亞發展，而今，不敢說已經經勝利致富，希望意就這一點點的創業心得與天下的青年朋友、還有青年朋友的父母親們分享一些人生的經曆與感想。
內文試閱
《大馬房市 東方黃金城》
大馬房市環境與趨勢
說到馬來西亞，台灣人必定不目生：宜人的氣候、繽紛的自然美景；馬來西亞也往往是台灣人旅游東南亞的首選國家之一。馬來西亞房市的投資，對於多數台灣人而言，不但是個目生的領功能變數，更是想都沒想過的事。“為何要投資馬來西亞？”“馬來西亞的政治、治安可靠嗎？房屋出租率高嗎？”“馬來西亞房地產真的有那末大的發展潛力？”相信這是良多人心中的疑難。
綜觀整個東協市場將邁入“黃金十年成長時間”，身為東協第三大經濟體的馬來西亞，在高成長、高獲利的前提下，當地房錢報酬率高達8%至10%，是座不折不扣的“東方黃金城”。馬來西亞目前正處於高速發展階段，不但有四通八達的交通前提、跨政府的建設基金、完美多元的國際教育環境，和友善屋的棲身環境。更首要的是，馬來西亞政府正傾全力刺激國內經濟、金融及商業發展。
現在的馬來西亞政府，就好比10年前的中國，20年前的台灣，無比踴躍地在開發公共建設上，包含興修群眾捷運系統、鋪設鏈接馬來西亞與新加坡的隆新高鐵，還有中國編列250億美金介入興修的泛亞鐵路，這是一條貫穿中國昆明、泰國、馬來西亞、新加坡四國的區功能變數交通網，預計2020年完工，屆時從中國到吉隆坡只需要6小時的時間，由吉隆坡到新加坡更只要1小時15分鍾。未來當這些交通建設網完成後，確定會帶動當地的全面向經濟高速發展，房價自然水長船高，屆時想追就有點難題了！
除了了打造交通網，馬來西亞政府此外也祭出了5大經濟轉型規劃，包含：第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領功能變數大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX，將吸引全世界數百家家跨國企業、金融機構、商業與飯店進駐馬來西亞，除了了創造當地的就業機會，活絡經濟動能以外，這些外商企業在馬來西亞必定要有處所駐點、人員住宿，勢必構成大馬房市租屋的主力！更首要的是，馬來西亞政府成心將吉隆坡打造為全世界前20個適宜棲身的都市，可想而知，吉隆坡房地產有政府政策加持，周邊地段的房地產市場必有大幅的跟漲空間！
一個國家的房地產會不會增值，重點在於政府的政策與決心，象是美國、日本房地產在政府成心作多之下，已經經呈現一波顯明漲勢，而馬來西亞的房地產更是有四大政策加持，成為“東方黃金屋”為期不遠：
一是“2020年金融領功能變數大藍。馬來西亞政府但願藉由這個計畫，以避免稅方式激勵外來投資，創造高附加價值與高收入經濟，把大馬提升為東協三大經濟體之一；同時改善金融系統的穩健度，強化區功能變數與國際的金融整合，當總體經濟好轉，房地產也會同步增值。
二是“敦拉薩國際貿易中心TRX”。敦拉薩是位於吉隆坡市中心的一個經濟發展蒸蒸日上的地區，緊臨吉隆坡金三角地區，馬來西亞政府成心將此區打造為國際貿易中心，乃至但願借助馬來西亞在傳統與回教金融的強項，創建東南亞回教金融中心總部，未來將在敦拉薩興修銜接輕盈鐵與單軌列車的捷運站，通往馬來西亞城、吉隆坡中環廣場和吉隆坡國際機場。
三是自2010年起，馬來西亞政府斥資1720億元打造的“大吉隆坡計畫”(Greater KL)。這個計畫函蓋了交通、建設、政策的全方位計畫；對於於馬來西亞當地人民來講，大馬政府將投入160億美元，擴大興修城市輕盈鐵路的范圍，讓“大吉隆坡地鐵”更完全綿密。
同時，大馬政府還會建造新的指標性建築，綠化吉隆坡、打造綜合性行人性、提升垃圾處理系統，讓這個城市更合適人棲身。對於國外企業與人材而言，“大吉隆坡計畫”會透過各項政策與軟硬體的進級，吸引國際企業在馬來西亞設立據點、國際人材落腳馬來西亞。
四是“第十個馬來西亞發展計畫”。這項計畫的內容，目標是提升馬來西亞國內的人均收入與GDP成長，目前大馬的人均年收入為6700美元，大馬政府但願到2020年，能將人均收入提升至一倍以上、達1萬5000美元的水准；此外，馬來西亞政府預計將2011年至2015年的階段GDP成長，目標放在6%，這些內需經濟與購買力的成長，在在皆有助於房價走升。
人口紅利 不可忽視氣力
勞動人口與房地產價格擁有密不可分的關系。依據世界銀行發佈的東亞與太平洋地區經濟半年報統計數據表明，由於有中國以及東協市場這兩大市場支撐，東亞經濟成長率為7.9%，高居世界之冠；比起全世界經濟成長率，更高出兩倍之多。
而且東協國家的平均春秋多在30歲下列，馬來西亞平均25.1歲，是正值最有出產力的青丁壯，有人口紅利的“加持”，馬來西亞的內需市場、房市都出現“燒燙燙”的樣貌。也許你可能會想，馬來西亞有這樣的優勢，是不是早已經讓大馬房市漲多了？
的確，最近幾年來吉隆坡、檳城房價大漲了5成，就連人口希少的馬六甲，也由於幾年前被選為世界人類文化遺產，成為了馬來西亞目前的熱點觀光勝地，造成當地住宿須求大增，房價驚驚漲！目前馬六甲的住房須求與供給缺口高達三3，以1個月房租台幣30000元本錢計算，日房錢高達3000元，出租15天的利潤就高達5成。
可是，依我判斷，目前馬來西亞還在成長階段，除了了政府祭出多項政策作多經濟，還鼎力宣揚“第二家園計畫”(MM2H)，吸引外國人長時間居留馬來西亞。由此可知，大馬房市現在還處於起漲階段，現在投入這個市場絕對於不晚！就拿最近相當熱點、位於市郊的滿家樂(Mont Kiara)豪宅建案為例，當地的新建豪宅都配有花園、游泳池、健身房、電影院以及餐廳等設施，華美度媲美台灣的信義計畫區，而這樣的棲身環境，在台灣通常都是自住或是等待空屋增值賺取價差，無非當地的住屋狀態是自住以及出租各占一半。
美國財經衛星電視CNBC與全世界住商房地產參謀公司Knight Frank曾經合作調查2006年底到2011年底，全世界最熱點的房地產市場，以中國房市高達110.9%的漲幅，排名第1，香港房市強升93.7%，名列第2，台灣房市漲幅30.1，排名第6，大馬房市上漲28.5%，排名第9。
事實上，大馬房市不只在2006年至2011年成長，近一兩年來的漲勢也相當夠力，馬來西亞2012年的住宅平均價格約200萬元台幣，到2013年首季房價平均年成長逾6%，房價比較高的吉隆坡也有6%的漲幅，但從房錢收益率來計算，大馬房市的房價，目前在全世界排名第99名，而房租收益率擠進全世界前十強！
除了了馬來西亞以外，大家也許或好奇東協還有那些國家的房地產收租報酬很漂亮？依據知名的房地產鑽研網站Global Property Guide調查，東協國家中，以印尼10.21%、菲律賓7.63%以及馬來西亞6.93%的房屋出租收益率最高，投資報酬率遙遙領先其它亞洲國家，可是這三個國家，只有馬來西亞是獨一不會排華的地區，大馬在多元種族政策的內含與開放上，是良多東協國家沒法比擬的，加之馬來西亞的政局相對於其它東南亞國家高穩定，這些都是投資東協房地產市場必須列入考量的因素。
更首要的是，並不是所有的東南亞國家都歡迎外國人來置產，在當地法令的限制下，目前外國人能百分之百持有房地產的國家，只有新加坡、馬來西亞、柬埔寨，其它象是印尼、菲律賓、泰國等國家都對於外國人設限，最高只能持有當地房地產的49%。
《投資馬來西亞的黃金地段》
地點、價格、捷運等交通發展藏學問
只要對於房市有瞭解的人，都會懧同“地點、地點、地點”是購屋致富的不二法門，而且這項准則放諸四海皆準，尤其是挑揀周邊有便利的交通基礎建設，或是當地市區的高級精髓地段，幾近不會有失誤。
大馬房市也是如斯。之前位於輕鐵計畫左近的住宅社區，由於交通設施帶來的便利性，最近幾年來這些區功能變數的房價隨著交通前提水長船高，即便是租貸地契單位，也由於出租容易，當地若有物件要轉售，更是市場的搶手貨。
因而專業房仲人士估量，從輕鐵住宅社區的發展例子來看，吉隆坡精髓地區的土地與房屋價格，不但平均價格比起週邊來得高，在政府成心鼎力發展吉隆坡商業、吸引外國企業進駐、打造友善的金融中心等條件下，未來5年吉隆坡的房價，光是資本利得空間就有機會上看100%至500%！這還不包含期間收租的高穩定收入呢！
以最近幾年的收租報酬計算，市區商業中心的酒店式公寓，年房錢報酬率高達8%至10%，郊區住宅的房錢年報酬率也有6%的水准，在當今低利率時期，是相當可觀且穩妥的收息來源。
雙子星塔週邊的高樓大廈與商辦建築，繁華度與綢密度又更勝信義計畫區一籌，除了了有許多知名的國際企業選擇在此設立辦公室，此區還會萃了各國的大使館。
如果你親身走一趟雙子星塔，會發現路上除了了有來自亞洲、中東各地的觀光客，還有更可能是由國際企業總部外派的商務人士，這些人不只是上班地點在這一帶，他們也相當習氣這一區的生活，因而創造出雙子星塔周圍龐大且高穩定的租屋市場，是支撐金三角地帶房價以及房錢投報率的首要因素。
由於馬來西亞采取實價登錄，投資人均可以向房仲調到各地區的平均成交行情，不用耽心買貴了。至於多大坪數的物件投資報酬率能到達最好化，又是往後好脫手的物件？以吉隆坡市中心為例，現在來此租屋的房客，以獨身的中階主管或職員佔多數，若要獲得這種房客的青睞，屋內坪數最佳能介於15至18台坪之間；至於攜家帶眷外派的跨國企業中高階主管，喜歡的物件大小則要30台坪左右。
此外，距離吉隆坡約一小時車程的馬六甲，也是大馬房市的一顆明珠。在馬來西亞人的眼中，馬六甲就象是永不打烊的墾丁，又有多處被懧證為世界人類文化遺產的重點觀光地區，因而最近幾年馬六甲的房地產發展也是“燒燙燙”！依據統計，馬六甲的房地產不論每一年的增值空間或是出租投報率，比起吉隆坡都高出2%至3%。
因而，就連當地人也對於馬六甲房地產投資寵愛有加，更首要的是，2014年開始，大馬政府限制國外人到馬來西亞投資房地產的門坎，物件價格必須從100萬令吉(約近1000萬台幣)起跳，但馬六甲其實不受此限，我們台灣人只要50萬令吉就能買屋當房主。
隨著政策走 挑增值好房
講到海外房地產投資，多數台灣人都會懼怕“投錯房”，畢竟咱們對於這些國家的瞭解不比台灣深，也沒有長期在這些處所生活，那末該怎樣評估馬來西亞的房地產投資價值？其實，別把大馬房地產投資術想得太難題，這裡教你掌握三大要訣，投資勝率絕對於大幅提高，第一，投資預售屋必定要選黃金地段以及交通利便的物件，而且首重“好地段”，只要選對於地點，交通就必定到位。
有些投資人會把房價當作第一選擇，懧為房價低，才能拉高出租投報率，然而別忘了，咱們是要投資馬來西亞房地產，而非在台灣，投資人應當選擇自己能負擔的房屋總價，而不是用房價高下衡量要不要投資，由於馬來西亞房地產的投資重點，在於房價後市的成長空間，收租應當當作額外收益，或是用來負擔貸款利息，並不是投資馬來西亞房地產的重點。
第二，投資台灣看發展商以及建商，到馬來西亞買房子要跟隨大馬政府的腳步，也就是隨著未來大型發展計畫選物件。現在馬來西亞政府致力引進資金與外商到當地駐點，把大馬推向國際舞臺，因而尤其在吉隆坡市中心打造了一區“敦拉薩國際貿易中心TRX”計畫，未來將尤其針對於全世界500大外資企業，開出免稅優惠，為的就是吸引這些優秀的外商到馬來西亞，增進當地就業市場、提升總體工資、帶動馬來西亞經濟發展。
為了打造合適外商進駐的環境，馬來西亞政府早在10年前便在吉隆坡推廣光纖計畫，這個計畫不只在市中心，還會向市中心南邊延伸33公裡，而敦拉薩就在這條光纖計畫范圍內，未來只要在此范圍設立的外國公司行號，均可以享有長達10年的免租稅優惠。在這個大條件下，到吉隆坡投資大型外商駐守的黃金商圈、外商辦公室總部，或是大型商場左近的住家物件，是最聰慧的選擇。
一般來講，台灣人到馬來西亞投資房地產，通常都會以預售屋為主，預售屋究竟有甚麼魅力？最大的主因在於馬來西亞的預售屋，首年只要繳交10%訂金，加之該年的10%工程款，其它費用按照工程進度，蓋到哪繳到哪，通常可以分攤在3到5年繳清，投資起來負擔相對於輕松，每一一期工程進度又有大馬政府監督保障；而且由於馬來西亞房市的實價登錄行之有年，以吉隆坡蛋黃區地段—雙子星大樓左近的房價來看，屋齡5年內的二手房一台坪約60萬台幣，預售屋一台坪約90萬台幣，價差並無很大，而預售屋又有蓋到哪付到哪的優點，相較之下，台灣人投資預售屋的比例仍是最高的。
固然，投資成屋或二手中古屋也有益處，就是能馬上當包租婆、包租公，如果你意在買成屋，但願投資後能當即收房錢，這裡告知你幾個投資馬來西亞成屋的撇步：首先，投資地段不脫吉隆坡市中心金三角的蛋黃區，也就是最熱烈的雙子星大樓、星光大道一帶，這區有點相似台灣的大安區，週邊發展是“實實在在”看得到、摸得到，象是許多已經在槼畫中的捷運站、左近一家家正在施工的飯店建地，投資在這裡，不論交通、生活機能性都是一等一，對於於房錢報酬或往後增值都有很大的加分作用。
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