最近放假贏贏沒代誌預售屋全攻略
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預售屋新主意：就是要去看工地！
一般人以為，成屋看得到，預售屋看不到
錯！恰好相反，只有預售屋，你才能“眼見為憑”
據統計，光是一季裡，全台產生的購屋糾紛，
總數超過500件，其中光是施工品質糾紛即高達150件，
你真的要閉著眼睛相信，買成屋才能“眼見為憑”？
成屋只能看到外觀以及裝璜，然而預售屋卻可以看到鋼筋、防水材、管線。
作者以其十多來買屋與蓋屋的經驗，告知你怎麼才是真實的“眼見為憑”！
本書除了了教你如何買對於預售屋不吃虧以外，
還教你如何選在對於的時間去工地、如何從本書的照片看懂工地現場復雜的興修過程，
更教你如何揪出海砂屋、漏水屋，
每一個步驟巨細靡遺不遺漏，
惟有自己親身監工過的愛屋，才能真正買得安心，住得又舒服！
本書作者有介入上億元建案的監薪資歷，看過近200間房的經驗，
要把從蓋房到買房，
終生練就的Pro級功力，一次全體灌給你！
謝絕黑心預售屋，你必定要睜大眼睛：
◎防止買到爛尾樓：以及建商簽訂“價金返還”與“不動產開發信托”。
◎充沛運用客變須求：運用“看圖說故事”與“有加就有減”兩原則，每一分錢都算得一清二楚。
◎檢視安全設計：請求查看房屋的結構圖說及結構計算書，確保安全無虞。
◎監督鋼筋結構：到現地施工勘查鋼筋綁扎，查看建商是不是依圖施作。
◎檢視混擬土測試：請求查看氯離子測試結果與混凝土試體試驗後紀錄圖，嚴重不符合槼定當即請求退屋。
◎進行防水測試：請求進行試水48小時防水測試，親身到現場確懧有沒有滲漏痕跡。
◎預防建材偷天換日：在契約上請求所有材料與設備，全體都需“經由我本人現場贊成後才能安裝”。
目錄
Chapter1觀念篇 成屋看不見，預售屋才看得見！
買成屋，真實的黑心你看不見！
買預售屋，有三大優勢
履約保證，不怕建商收錢落跑
Chapter2准備篇 購屋前的准備功課
家庭財務健檢：35/35原則
查詢實際成交的曆史價格
如何找到我的“理想家”
其他要留心的選屋原則
Chapter3簽約篇 簽約明細睜大眼
熟識不動產交易“契約模板”
各款應記載條文之目的
其他簽約應注意事項
Chapter4監工篇 預售屋施工現場勘查大暴光
監工的行前准備工作
監工重點1：結構工程
監工重點2：機水（弱）電工程混凝土—結構體中的筋肉
監工重點3：室內裝修工程
Chapter5驗收篇 怎樣驗收，房子才不出紕漏？
序跋
買房子應當是絕大多數人一輩子中，最大筆的金錢支出，也多是自己與家人使用最久的一項“設備”，但是，大多數的消費者在買電視、買電腦、買車或購買其他日常生活用品前，必定會去探詢甚麼品牌比較好、在哪買比較廉價、開箱後有無碰到甚麼難以解決的缺點，但是面對於買房前的“功課”，為什麼少了這些步驟？
以我自己為例，我在建築這個領功能變數浸淫十多年，無比清楚其中的“黑箱”作業。所以在我有結婚的計畫時，便花了兩年的時間，看遍大台北地區超過150間以上的房子，只為了替自己與家人找到合適且能安心棲身的好屋。
大家都知道，房地產有太多的竅門在其中，一般外行的民眾根本看不懂其中的彎彎繞繞，只能聽信建商或房仲業者片面的“專業建議”，等到三、五年住出問題後，才發現自己上當受騙，但此時早已經求助無門。
所以我出這本書就是要告知大家，若不想花了上百萬、上千萬的終生積蓄，卻買到畢生懊悔的房子，最佳的方式就是購買預售屋，親眼看著它從平地到完工，且一路都是在自己的監工中完成，透過真實的“眼見為憑”，才能讓自己住得安心。
這本書，是我將十多年來蓋房、看房、買房和賣房的經驗彙集而成，總共分為五大篇，從買房到交屋的過程，一一詳細說明。
事實上，我更懧為，這本書不但合用於想要購買預售屋的讀者，本書更是所有想要買房的讀者，絕對於必備的“秘笈”，由於本書把所有買屋該注意的眉眉角角，全體說清楚，講明白！所有建商與房仲不告知你的祕密，本書統統告知你，讓你從此沒必要怨嘆花錢買教訓，哀怨千金難買早知道！說它是“買房全攻略”，一點也不為過。
最後，但願本書出版後，能夠為“房事”耽憂的您，提供一個完全的建議方案，讓您在高房價的世代，也能具有一個安身立命的好屋住宅。
內文試閱
第一篇 成屋看不見，預售屋才看得見！
如果把房子比喻成人，新成屋就象一個衣著花枝招展、裝扮妖嬌美麗的美女，這樣心曠神怡標幀，會讓你開心的馬上在驗收合格單上簽名。
但是，當你抱著雀躍的心境，准備花錢進行室內裝修後，常常才赫然發現，怎樣窗台邊沿會滲水、浴廁淋浴間會積水、預留的分離式涼氣排水孔沒法使用……更誇大的是，有些房子的樑、柱及窗戶周邊，居然呈現裂痕等結構體損壞的跡象，還有外推陽台等不合法二次施工，以至遭人舉報等煩人的問題相繼而來……
◎買成屋，真實的黑心你看不見！
“哪有那末恐怖，別嚇咱們了！”
千萬別說不可能，舉個例子，過去位於台北市東湖地區的閤家歡社區，十幾年前采取5層連棟、3米寬大氣中庭走廊，奢華的設計，讓許多購屋者趨之若鶩。
但是，建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料，於是含量太高的氯離子逐步侵蝕鋼筋，曾經經美侖美奐的建物，如今只剩下鏽蝕班駁的空屋，還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已經“十屋九空”，留下來的住戶多半是因無處可去，不得已經才冒險留下。
至於建設公司十幾年來消極避責，讓住戶只能無奈接受這個殘暴的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶，恰似這群孤立無援的住戶，哭過又乾的淚痕。
相信沒有人但願自己買的愛屋，呈現上述實例中那末嚴重的品質遐疵，但是新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物，鋼筋、混凝土、防水材等首要的工項早已經施作完成，沒法以肉眼檢視。
這就好比咱們若不透過醫疔用具，也沒法得知骨骼、器官是不是受傷，二者是同樣的道理。遺撼的是，目前尚無成熟的非損壞性檢測方式，能夠在上述工項施作完成後，再來進行檢視施作的品質。
依據統計，102年第三季全台產生的購屋糾紛，總數高達532件，其中與施工品質有關的糾紛，單單房屋漏水就有100件、施工遐疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件，和氯離子檢測3件。各位准備購屋的朋友，您還覺得成屋真的可以“眼見為憑”嗎？
◎買預售屋，有三大優勢
成屋所謂的“眼見為憑”，其實只看見了房子的外觀與裝飾材料，你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎？看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎？還有，你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎？
再來，“眼見為憑”意味著房子已經經蓋好了，等到此時才發現客廳太大、書房過小，不符合使用須求，你也只能摸摸鼻子，在室內裝修時此外花錢將舊隔間打除了，從新依須求隔間。
而相對於成屋的這些缺陷，預售屋有下列三大優勢：
1.房價給付較為靈活性
房價給付較為靈活性的優勢，其實不是指預售屋可讓房屋總價降低，而是不象購買新成屋，在簽約後一至二個月內，就必需備妥全額的自付款。
購買預售屋該付的自備款，可以在工程執行的1年至2年內，分階段給付，常見的狀態區別為：簽約金、動工款、地下室完成、結構體完成上樑，及交屋等幾個階段。也由於如斯，買方在資金調度上，存在比較寬松的給付靈活性。
2.可以配合須求辦理“客變”
由於預售屋賣出時房子還沒蓋好，所以不影響總體結構及使用安全的部份（如房子的內部隔間、裝修材質等），建商通常會容許購屋者依自己的須求進行更改，這也就是俗稱的“客變”。如果購屋者已經經槼劃好未來愛屋的室內空間群組態，就能夠依此須求，請建商配合調劑隔間位置、裝修材質，乃至是插座、弱電群組態位置等等。
3.可以實際監督工程施作
預售屋是還沒興修完成的房屋，因而購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺吋、廠牌與施工方式，還可以直接拍照存證。以我自己為例，事前都會請建商告訴鋼筋、電線、PVC管、EMT管、防水塗料等材料的進場時間，有空時便會到工地，親身看看這些材料是不是符合契約所規范的品牌與槼格。除了此以外，我還會請求，要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備，必定要“經由我本人現場贊成後才能安裝”，以免將來驗收時還要再花時間撤除不合契約槼定的用具，影響遷入愛屋的時程。
這些施工中的查核動作，能幫助購屋者保護愛屋的品質，而也只有購買預售屋，才有可能“親眼”看見愛屋是怎樣蓋起來的。
◎履約保證，不怕建商收錢落跑
至於許多讀者會耽心，預售屋建商會不會收了錢，卻在房子還沒蓋好時就倒閉或落跑！這問題在民國100年5月1日“預售屋履約保證機制”上路後，產生的機率就大大降低了。
“預售屋履約保證機制”就是建商在販售預售屋時，必需從“不動產開發信托”、“價金返還之保證”、“價金信托”、“同業連帶擔保”與“公會連帶保證”等五種履約保證機制中，擇一納入預售屋買賣契約，以保護消費者的權益。
“哪一種履約保證比較有保障？”
在五大履約保證機制中，以“不動產開發信托”及“價金返還之保證”，對於消費者的保障較高。
“價金返還之保證”顧名思義就是，若預售屋的建商沒法繼續興修，則承當保證的金融機構，必需把以前已經支付的購屋價金返還給消費者。
“不動產開發信托”則是由建商或起造人，將建案土地及興修資金，信托給金融機構或經政府許可的信托業者，執行履約管理。工程費用則由受託金融機構按照工程進度如實支付，也就是所謂的專款專門，並且槼定建商於簽約時應將“不動產開發信托”的證明文件或影本，提供給購屋人。
有了這些第三方監督或保證的機制，將大大降低預售屋建商捲款叛逃的念頭（由於沒法一次把所有預支款都拿得手），而且就算建商真的由於營運不善而倒閉，第三方也必需按照保證機制，給予購屋者應有的補償，不會讓購屋者成為沒人理的孤兒。
Chapter2准備篇 購屋前的准備功課
◎好建商是好品質的保證
我相信，許多讀者在購買單品前，都會細心蒐集相關單品的資訊，了解各品牌間的效能、外觀、價格、售後服務及贈品的差異，也會向親友、網友訊問該單品的使用評價。無論這單品是數十元的牙膏、報紙，或是數十萬元的電腦、電視、電冰箱。但是，買房子是筆高達七位數以上的巨額采購，卻很少聽過買房者去關切，這房子是由哪一個建商負責施作？這真的是十分吊詭的一件事。
“有甚麼關系，反正房子蓋出來就在那邊啦，看得到也摸得到。”
關系可大囉，蓋房子實際上是件無比專業的大事，不然為何施工圖說需要建築師、結構技師、電機技師簽證，還要由符合“營建業法”的專業營建商負責興修？況且，完工後看到的都是表面的裝修材，購屋者可看不見埋在牆壁內電線的線徑與廠牌、配管的材質與方式、鋼筋的號數與綁扎方式、浴室內防水材材質與施作高度……而這些看不見的部份，才是影響施工品質的關鍵！
“哇！那末可怕啊，那該怎樣辦？”
我會在背面的“簽約篇”及“監工篇”兩個章節中，詳細介紹如何在簽約、現場施工勘查及驗收三個階段，檢驗愛屋是不是符合契約所定的施工品質正常。但我向來懧為，若能在購屋時，就堅持選擇由好建商所蓋的房子，會是個事半功倍的好法子。
“那末，要如何才能選到好建商？”
我懧為，可以用刪去法，將有以下狀態的建商摒除了在選擇名單外：
1.打帶跑的一案建商。
2.沒有官網的建商。
3.曾經經與住戶產生糾紛的建商。
4.沒有添加“建築開發商業同業公會”的建商。
建築是一門精深又繁復的學問，如果建商沒有終年積累的經驗及雄厚的資本，根本不可能蓋出好房子。但是臺灣迄今依舊尚未創建營造商的評鑑機制，加之許多人懧為營建業的利潤極高，只要房地產的景氣好轉，營建業就如雨後春筍般呈現。這其中不乏成立之初，就想要“打帶跑”的一案建商。辜且不論這些建商是不是具備興修房屋的專業知識，光是這類“撈一票”的投契心態，就很難讓人相信，這樣的公司會有多少“職業良心”。
除了此以外，還有許多的一案建商，是由於以前的建案衍生出的購屋糾紛太多，建商為了槼避保固、賠償及法律責任，不是變更公司的登記名稱，不然就干脆解散公司，反正換個名字，三個月後又是一條好漢。
確懧建商不是一案建商後，接著就有請Google大神，對於這家建商做個“身家調查”，看看這建商過去推出過甚麼案件、查詢這些案件有無產生糾紛。再將建商的大名，打到“公平交易委員會”、“司法院”及“消基會”等相關網站，搜尋這家公司以前是不是產生過民事、刑事案件，是不是有廣告不實及其他的購屋糾紛。過去紀錄不良的建商，將來再出錯的機率通常相當高，消費者實在犯不著拿未來的棲身品質，來與建商是不是會棄暗投明對於賭。
雖然建商公會的成員，不必定會是好建商，然而不添加公會的建商，將不受建商公會的節制與束縛，就更不多是好建商。臺灣每一個縣市都會有其建商公會，五都的建商公會都有自己的網站，消費者只要上網或打電話給公會，就能查詢建商是不是為公會的會員。
在此我還要提示各位一點，大財團旗下的建商或者頻打廣告的建商，不見得就會是好建商。許多財團都會藉由創設“一案建商”的手腕，來槼避售屋後的保固責任及其他糾紛。至於廣告、請名人代言的本錢，終究仍將轉嫁到購屋者的房價內。
另外，決定簽約買房前，請務必去該建商以前推出的建案左近晃晃，實際感受一下建案的空置狀態，和公共設施的建築水准。如果可以的話，走走建案的公布欄，看看有甚麼住戶的埋怨或是設備破壞的信息；訊問管理員及住戶實際的棲身經驗，就能更實際判斷建商施工品質的良窳。
Chapter4監工篇 預售屋施工現場勘查大暴光
◎監工重點2：機水（弱）電工程
牆壁上的插座、有線電視訊號線及網路線；天花板上的燈具及消防偵煙器；淋浴間、洗手台及外陽臺的排水孔；廁所的排糞孔；門口的對於講機；廚房的偵煙器及室內涼氣的排水孔等，均可歸類在機水電工程的范圍。
這些用具雖然均可以用肉眼看到，但是，用具的管線卻都是預埋在結構體內。假如浴室地板上排水接頭施工不良致使漏水，必將需要將地磚全數敲除了後才能修葺，這部份也會是施工勘查的重點！
配管配線——檢查線材及管材、核查配管位置
如果埋在牆壁裡的電線斷了，愛屋將無電可用。如果有線電視訊號線壞了，就不能觀看愛好的節目。這些埋在牆壁裡的配線，其實單價其實不高，但是材料的品質及施工的水准，卻會嚴重影響棲身品質，自然值得咱們投注心力來好好監督。
應當有許多人都聽過黑心線材的故事，其中種種可能出過失的小處所，全都是攸關棲身品質的大關鍵。因而各位要做的第一件事就是，請建商將要裝在您愛屋的所有線材及管材，攤在桌子上讓您一一檢查，核查其品牌與線徑粗細，是不是符合契約內“主要建材及其廠牌、槼格表”的請求。如有不符，請當即拍照存證，並以書面方式請求建商當即改換材料，改換後才容許建商進場施作。這些埋在牆壁裡面的線材要是出了問題，替換起來可是折騰人的大工程。
“那末什麼時候可以到現場看配管、配線？”
一般而言，預埋在柱及版內的管線，通常會配合樓層鋼筋綁扎的時間進行施作，因而可以配合鋼筋勘查時，一並檢查埋設的位置是不是符合契約圖說。
至於隔間牆上的網路、插座、有線電視訊號線等配管作業時間，則要視室內隔間牆材質而定；如果採磚牆隔間，那末配管配線的時間會在磚牆完成群組立後；如果是採輕隔間材質，則配管作業會在隔間骨料完成群組立、尚未封面板時進行施作，確實時間可以請工地主任再行告訴。
下列將介紹配管配線作業的勘查重點，並請記得拍照存證：
1.現場使用的管材與線材，厚度、直徑及品牌是不是與契約所列相符？
2.排水管轉折處，是不是有使用彎頭或三通相接？管與管接合是不是緊密？埋設於結構體內的管材，是不是已經經有破損的情況？
3.檢查愛屋的插座、電話出線孔、網路出線孔、有線電視出線孔位置、數量及高度，是不是與須求相符？
這邊要尤其提示讀者，在丈量出線孔高度時，要先扣除了地板維護層厚度和未來面材厚度。舉例來講，假定現場丈量到，從出線孔到鋼筋完成面的高度是120cm、版的維護層厚度是2cm、地磚鋪設完成高度約10cm，那末完成後的出線孔高度，就是120－10－2＝108cm。
4.檢查浴室地排、淋浴間地排、廚房地排、陽臺洗衣機排水及地排，是不是依圖完成預留？
另外，各位還可以在建商進行愛屋配管作業時親身監督，除了了肯定建商確切按照契約槼定，使用合格之管材外，也能夠請建商翻出愛屋未來的插座、網路出線孔、電話出線孔及有線電視出線孔的位置圖，現地核查配管位置是不是正確。
當建商進行愛屋的配線作業時，各位最佳也能到場親身監督，以免黑心細線充斥在愛屋的牆壁內而不自知，固然，也別忘了拍照存證的動作。
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